Rekor büyümenin ardından talebi azaltan yeni ekonomi politikalarından en çok etkilenen sektörlerin başında gayrimenkul sektörü geliyor. Sektördeki toplam konut satışları bir yılda yüzde 11, ipotek satışları ise yüzde 57 düştü. Yüksek faiz oranları ve düşen satın alma gücü, özellikle gayrimenkul satış sektöründe ciddi bir durgunluk yarattı.
Durgunluğu aşmak için çözüm arayan sektörün umudu, ofiste talebin ve aktif satışların devam etmesi.
Pandemi döneminde “ofislere ilgi olmayacak” denilirken bugün bu öngörü pek gerçekleşmiş gibi görünmüyor. Ofiste çalışmaya devam eden şirketlerin sayısı artıyor. Hem yeni kurulan şirketler hem de depreme daha dayanıklı binalara taşınmak isteyenler ofislere olan talebi artırıyor. Özellikle İstanbul'un iş merkezi olarak bilinen semtlerinde boş yer kalmadı ve ofis kiraları geçtiğimiz yıl dolar bazında yüzde 33 arttı.
7,4 MİLYON METREKARE
Danışmanlık firması Alfa Invest'in ofis yatırımları konusunda yaptığı 2023 araştırmasına göre İstanbul'daki toplam ofis metrekaresi geçtiğimiz yıla göre yüzde 25 artarak 7,4 milyon metrekareye ulaştı. Bu ofislerdeki boşluk oranı %12,4'ten %8,4'e düştü. Aynı zamanda kiralar da son bir yılda dolar bazında yüzde 33 oranında artarak metrekare başına 40 dolara ulaştı. Yatırımcılar için bu durum ofis fırsatına dönüşünce talep arttı, ofis bulmak zorlaşınca yeni lokasyonlar öne çıktı.
İstanbul'da ofis talebi Avrupa yakasında Levent ve Maslak bölgelerinden Kağıthane ve Ayazağa bölgelerine, Anadolu yakasında ise Kozyatağı ve Ataşehir bölgelerinden Maltepe ve Kartal'a kaydı.
Ofis danışmanlığı firması Alfa Invest'in yöneticisi Umut Arıkan ile gayrimenkul ve ofis geliştirmelerindeki yeni trendleri konuştuk. Levent'te 2.000 metrekare ofise ihtiyaç duyan firmanın geçen yıl 4 seçeneği varken bu yıl sadece 2 seçeneği kaldığını söylüyor. Onun yorumu şöyle:
“Talep arttıkça fiyatlar da arttı. Şirketler başka yerlere de yöneldi. Ofislerde yeni yatırımlara ihtiyaç var. Ancak ofis yatırımları konut yatırımlarından farklıdır. Burada 2 yıl süren inşaat tamamlanmadan satış yapılması mümkün değil. Kiralama da 1-2 yıl sürüyor. Yatırımı nakit yaparsınız ve 3-4 yıl sonra kârını alırsınız. “Bu, yeni yatırımları etkileyebilse de, ofis alanına yönelik talebin devam etmesi, buradaki yatırım iştahını canlı tutacak.”
Ofis fiyatlarına ilişkin değerlendirmelerde bulunan Arıkan, şunları açıklıyor:
“Geçen yıl metrekare kira bedeli 30 dolardı ama 2023'te 40 dolara çıktı. Bu yıl 45-50 dolardan kapanmasını bekliyoruz. “Satış fiyatları 7.500-10.000 dolar civarında.”
“Evi dönüştürüyoruz”
İstanbul İnşaatçılar Derneği Başkanı Engin Keçeli, ofis talebinin daralan emlak sektörüne çare olduğunu anlatıyor. Konuta olan talebin azalmasına rağmen ofislerdeki hızlı büyümenin sektör lehine döndüğünü belirten Keçeli, şöyle konuştu:
“Ofiste aşırı talep var. Özellikle ofis yapmaya uygun yerlerde ev yapmak için gelen müşterilerimizi ofis yapmaya ikna ediyoruz. Mesela Avrupa yakasında Cendere ilçesi gibi yerlerde. Çünkü insanlar ofis bulamıyor. Bu nedenle kentsel dönüşüm konutları ve yeni ofis inşaatlarına ağırlık verdik.”